14. júní 2024

Norðurhólar 5 - Deiliskipulagsbreyting verslunar- og þjónustulóðar – Leikskóla

Mál nr. 2 á fundi bæjarstjórnar dags 27.5.2024:

Tillaga frá 29. fundi skipulagsnefndar, frá 22. maí, liður 1. Frestað mál frá 28 fundi skipulagsnefndar, þar sem tillaga var tekin til afgreiðslu að loknum auglýsingartíma, og eftirfarandi var bókað: "Skipulagsnefnd telur að megináhrif tillögunnar snúi að íbúum við Dranghóla 41 - 51, auk Dranghóla 10 - 12. Einnig að Heiðarstekk 1 - 3, Móstekk 7 - 51 meðfram Suðurhólum auk Melhóla 1 - 19, og að litlum hluta Hraunhólum. 

Nefndin bendir á að í kafla 3.1.1 aðalskipulags Árborgar, er átt við að nýbyggingar íbúðabyggðar, ekki verslunar- og þjónustu. Í kafla 3.1.3, í Aðalskipulagi Árborgar 2020 - 2036, er eftirfarandi listað upp: Stefna. Að verslunar- og þjónustusvæði verði fjölbreytt og þjóni öllu sveitarfélaginu sem og nærsveitum. Að uppbygging á verslunar- og þjónustusvæðum sé með þeim hætti að hún stuðli að gönguvænu umhverfi og styðji við vistvænar samgöngur. Með gönguvænu umhverfi er átt við að leitast sé eftir að tryggja umferðaröryggi gangandi vegfaranda og aðgengi fyrir alla. 

Almennir skilmálar

Við deiliskipulagsgerð skal hugað að öruggum og aðgengilegum gönguleiðum á og við rýmisfrek bílastæði og að tryggt sé að gönguleiðir innan lóða tengist stígakerfi sveitarfélagsins utan þeirra. Húsnæði á verslunar- þjónustusvæðum verði að jafnaði á 3 - 6 hæðum, eins og nánar er skilgreint í deiliskipulagi. Nýtingarhlutfall er á bilinu 1,0 - 2,5. Ef verið er með bílastæðakjallara getur nýtingarhlutfall verið allt að 3,0. 

Heimilt er að vera með djúpgáma fyrir sorp. Úr töflu 3. VÞ9 - Norðurhólar - 4,7 ha - Á svæðinu er fyrirhugað að verði verslun með dagvöru og aðra þjónustu fyrir hverfin í kring. Nýtingarhlutfall á bilinu 1,0 - 2,5. 

Skipulagsnefnd áréttar að auglýst tillaga er í samræmi við gildandi aðalskipulag Árborgar, þar sem tiltekið er í kafla 3.1.3, að hús skuli að jafnaði vera 3 - 6 hæðir. Hins vegar telur nefndin sig geta komið til móts við athugasemdir og samþykkir að tillögunni verði breytt á þann veg að áætluð hæð verslunar- og þjónustuhúss, verði lækkuð úr 12m hámarkshæð niður í 10m hámarkshæð, með heimild til 2 hæða byggingar, með lágreistu þaksniði. Einnig verði möguleiki á að bygging verði með flötu þaki, og þá verði hámarkshæð 9m. Vegna lögunar lóðar telur nefndin að færsla bílastæða til norðurs sé ekki möguleiki. Við vinnslu uppfærðrar tillögu verður gerð aukin krafa um gróður á lóðarmörkum. 

Nefndin telur að um óveruleg áhrif sé að ræða gagnvart byggingu á tveimur til þremur hæðum gagnvart vindstrengjum á alla þá aðila sem gerðu athugasemdir. Margar af fasteignunum séu fjarri áhrifasvæði nýs verslunar- og þjónustuhúsnæðis. 

Nefndin telur rétt að koma til móts við athugasemdir íbúa gagnvart hæð byggingar og mun koma fram með tillögu sem sýni fram á hús á tveimur hæðum með hámarkshæð 10m. Nefndin leggur til að skipulagsfulltrúi kalli eftir uppfærðri tillögu með ofangreindum breytingum, og verði tillagan lögð fram til samþykktar á næsta fundi skipulagsnefndar." 

Lögð er fram breytt tillaga þar sem komið hefur verið til móts við athugasemdir íbúa í Dranghólum og Móstekk og bygging verslunar- og þjónustuhúss lækkað. Breytt tillaga gerir ráð fyrir að verslunar- og þjónustuhús verið lækkað um eina hæð, þ.e. verði tveggja hæða hús með 9m hámarkshæð með lágreistu þaksniði, og eða bygging verði með flötu þaki, og þá hámarkshæð 8m. Þá hefur verið skerpt á texta í greinargerð varðandi látlausa og glýjulausa lýsingu, auk kvaða um gróður á lóðarmörkum. 

Skipulagsnefnd samþykkir uppfærða tillögu að deiliskipulagi í samræmi við 41. gr. Skipulagslaga nr. 123/2010, og mælist til að Bæjarstjórn Árborgar samþykki tillöguna, og feli skipulagsfulltrúa að senda skipulagsstofnun tillöguna til afgreiðslu í samræmi við 42.gr. skipulagslaga og auglýsa niðurstöðu Bæjarstjórnar Árborgar skv. 3.mgr. 41.gr. sömu laga.

Bragi Bjarnason, bæjarfulltrúi D-lista, tekur til máls og leggur fram eftirfarandi tillögu að afgreiðslu bæjarstjórnar:

Bæjarstjórn Árborgar er sammála skipulagsnefnd og telur að megináhrif tillögunnar snúi að íbúum við Dranghóla 41 - 51, auk Dranghóla 10 - 12. Einnig að Heiðarstekk 1 - 3, Móstekk 7 - 51 meðfram Suðurhólum auk Melhóla 1 - 19, og að litlum hluta Hraunhólum. 

Bæjarstjórn bendir á að í kafla 3.1.1 aðalskipulags Árborgar, er átt við nýbyggingar íbúðabyggðar, ekki verslunar- og þjónustu. Í kafla 3.1.3, í Aðalskipulagi Árborgar 2020 - 2036, er eftirfarandi listað upp: Að verslunar- og þjónustusvæði verði fjölbreytt og þjóni öllu sveitarfélaginu sem og nærsveitum. Að uppbygging á verslunar- og þjónustusvæðum sé með þeim hætti að hún stuðli að gönguvænu umhverfi og styðji við vistvænar samgöngur. Með gönguvænu umhverfi er átt við að leitast sé eftir að tryggja umferðaröryggi gangandi vegfaranda og aðgengi fyrir alla. 

Almennir skilmálar

Við deiliskipulagsgerð skal hugað að öruggum og aðgengilegum gönguleiðum á og við rýmisfrek bílastæði og að tryggt sé að gönguleiðir innan lóða tengist stígakerfi sveitarfélagsins utan þeirra. Húsnæði á verslunar- þjónustusvæðum verði að jafnaði á 3 - 6 hæðum, eins og nánar er skilgreint í deiliskipulagi. Nýtingarhlutfall er á bilinu 1,0 - 2,5. Ef verið er með bílastæðakjallara getur nýtingarhlutfall verið allt að 3,0. Heimilt er að vera með djúpgáma fyrir sorp. 

Úr töflu 3. VÞ9 - Norðurhólar - 4,7 ha - Á svæðinu er fyrirhugað að verði verslun með dagvöru og aðra þjónustu fyrir hverfin í kring. Nýtingarhlutfall á bilinu 1,0 - 2,5. „' Bæjarstjórn vill árétta að auglýst tillaga er í samræmi við gildandi aðalskipulag Árborgar, þar sem tiltekið er í kafla 3.1.3, að hús skuli að jafnaði vera 3 - 6 hæðir.

Bæjarstjórn telur sig geta komið til móts við athugasemdir og samþykkir að tillögunni verði breytt á þann veg að áætluð hæð verslunar- og þjónustuhúss, verði lækkuð úr 12m hámarkshæð niður í 9m hámarkshæð, með heimild til 2 hæða byggingar, með lágreistu þaksniði. Einnig verði möguleiki á að bygging verði með flötu þaki, og þá verði hámarkshæð 8m. Vegna lögunar lóðar telur bæjarstjórn að færsla bílastæða til norðurs sé ekki möguleg. Við vinnslu uppfærðrar tillögu verður gerð aukin krafa um gróður á lóðarmörkum. 

Bæjarstjórn telur að um óveruleg áhrif sé að ræða gagnvart byggingu á tveimur til þremur hæðum gagnvart vindstrengjum á alla þá aðila sem gerðu athugasemdir. Lögð er fram breytt tillaga þar sem komið hefur verið til móts við athugasemdir íbúa í Dranghólum og Móstekk og bygging verslunar- og þjónstuhúss lækkað. Breytt tillaga gerir ráð fyrir að verslunar- og þjónstuhús verið lækkað um eina hæð, þ.e. verði tveggja hæða hús með 9m hámarkshæð með lágreistu þaksniði, og eða bygging verði með flötu þaki, og þá hámarkshæð 8m. 

Þá hefur verið skerpt á texta í greinargerð varðandi látlausa og glýjulausa lýsingu, auk kvaða um gróður á lóðarmörkum. 

Bæjarstjórn Árborgar samþykkir uppfærða tillögu að deiliskipulagi í samræmi við 41. gr. Skipulagslaga nr. 123/2010, og felur skipulagsfulltrúa að senda skipulagsstofnun tillöguna til afgreiðslu í samræmi við 42.gr. skipulagslaga og auglýsa niðurstöðu Bæjarstjórnar Árborgar skv. 3.mgr. 41.gr. sömu laga. 

Sigurjón Vídalín Guðmundsson, bæjarfulltrúi S-lista, Arnar Freyr Ólafsson, bæjarfulltrúi B-lista, taka til máls. Sigurjón Vídalín Guðmundsson, bæjarfulltrúi S-lista leggur til að málinu verði vísað aftur til skipulagsnefndar og að tillagan verði auglýst á ný. Bragi Bjarnason, bæjarfulltrúi D-lista óskar eftir því að hlé verði gert á fundinum. Fundarhlé hefst kl. 16:25 Fundi fram haldið kl. 16:33. 

Tillaga um að skipulagstillögunni verði vísað aftur til skipulagsnefndar og til auglýsingar á ný er tekin til atkvæðagreiðslu. Tillagan er felld með alls 6 atkvæðum, 5 atkvæðum bæjarfulltrúa D-lista og einu atkvæði bæjarfulltrúa Á-lista. Bæjarfulltrúar B- og S-lista ásamt Fjólu S. Kristinsdóttur, bæjarfulltrúa D-lista greiddu atkvæði með tillögunni. Upphafleg tillaga til afgreiðslu er borin undir atkvæði og samþykkt með alls 6 atkvæðum, 5 atkvæðum bæjarfulltrúa D-lista og einu atkvæði bæjarfulltrúa Á-lista. Fjóla S. Kristinsdóttir bæjarfulltrúi D-lista situr hjá við atkvæðagreiðsluna ásamt bæjarfulltrúum B-lista og S-lista

Í samræmi við 52. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 er ákvörðun stjórnvalds kæranleg til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála. Kærufrestur er einn mánuður frá birtingu auglýsingar um gildistöku skipulags í B-deild Stjórnartíðinda.

Virðingarfyllst
Rúnar Guðmundsson, skipulagsfulltrúi